クリニック開業に最適な不動産を選ぶ基準とは？｜戸建てとテナントの違いについても解説

クリニック開業を決めたらまずは物件探し。開業後の収益を決める立地、競合の考え方。戸建、テナント、医療モールのメリット・デメリット。開業コンセプトに合わせた内装についてご紹介します。

どんなに質の高い医療を提供できるとしても、その開業コンセプトが地域のニーズと合っていなければ収益を上げることはできません。開業エリアを決めることは開業の成否を決める一番のポイントです。

エリア選定にあたっては、現在診療している患者さんが引き続き来やすいか、自宅からの距離など個別の懸案と合わせて、人口当たりの診療所数、競合するクリニックの存在、医療需要の伸びが想定されるかなど、マーケティング面からの検討が必要になります。

日本医師会の「地域医療情報システム（JMAP）」（1）などを利用してざっくりとしたエリアを選定しましょう。理想のエリアを決めたら、更に◯◯駅から何分以内などの具体的なイメージを固めて実際に行ってみるとイメージはより具体的になります。焦らずに総合的にじっくり判断してください。

開業コンサルタントや不動産会社に相談する前にこの作業をすることによって納得した物件選びができます。

クリニックを開業するための物件は大別して「戸建クリニック」と「テナント（ビル診療所）」があります。それぞれの選ぶ基準や注意点について解説します。

「戸建クリニック」は自分で土地を購入し新築物件を建てるケースと地主さんに希望の物件を建ててもらって土地ごと借りる「建て貸し」があります。 自分で購入するメリットは設計が自由で駐車場なども設けやすく不動産が資産として残ることです。デメリットは何と言っても初期投資が高額になること、建築工期が長いことです。

建て貸しは自由に設計ができて駐車場なども設けやすい上に比較的初期投資が少ないのがメリットですが、家賃負担が割高になりやすい、契約が長期契約（15年〜20年）になるなどのデメリットがあります。

既にあるビルにテナントとして入居、開業します。 初期費用が少ない、都心や駅前などに開業できるなどのメリットがありますが、反面、スペースが狭い、駐車場の確保が困難なケースが多い、医療用に建設されていないので給排水、電気容量などの制限があるなどのデメリットがあります。 想定していた機器が入らないといった問題も起こりますので十分な調査が必要です。

テナント物件ですが、１つのビルに複数のクリニックを集めて開業するパターンです。 メリットとしては、医療機関を開業するのに適しているか既に調査済みであるため、地域の医療モールとして認知されやすい、駐車場などの共有スペースがある、診診連携などの相乗効果が期待できるなどがあります。また、賃料や共益費の設定が一般テナントより安い傾向にあるのもメリットの一つです。

デメリットとしては、モールの共通ルール（休業日など）が一部存在することがあります。

大まかなイメージが出来上がったら、不動産会社などに物件探しを依頼します。 医療専門の不動産サイトなどもありますので、そちらでまずは様子を見てみるのも良いでしょう。

いずれの場合も、診療科目によって、目立つところが良いか、あまり目立たない方が良いか、周りの環境と開業コンセプトがあっているか、患者さんにとってのアクセスの良さ（横断歩道が遠くないか、車椅子移動が不便でないか、なども含めて）など細目にわたって検討しましょう。

患者さんにとって意外に重要なのは医療を受けるスペースの雰囲気です。病院というと全体的に白でまとめられていることが多いですが、入りやすい雰囲気、落ち着いた雰囲気などのイメージは人間の「無意識」に働きかけます。

例えば、入り口から中が全く見えない初めて行く店舗には入りづらい、内装が木製だと気持ちが落ち着くなど、日常感じられることがそのまま病院の内装にも当てはまるのです。

衛生面への配慮が一番大切ですが、医療スペースの色によって安心感、清潔感、リラックスできるなどの精神的な効果がはっきりと違ってくるという研究報告があります（2）。 また、オフィスデザインの世界では既に環境デザインによって生産性やモチベーションに変化がもたらされることが常識になっており、様々な工夫が始められています。

医院開業の為の物件探しをするにあたってについてご紹介いたしました。

①開業エリア

②自分の不動産として開業するか賃貸か

③賃貸の場合どのような形態の賃貸か

この３点について予め大体のイメージを描いておくことが重要です。もちろんエリアによって理想的な物件が変わることもあり得るのですが、それぞれのメリット・デメリットがわかっていないと後で後悔することになりかねません。

また、患者さんのメンタルに配慮した内装も忘れずに計画することで、患者さんの心身の癒しにもつながり、リピーターになってくれる可能性も高くなります。